Baugrundstück, Bauland, Grünland, Ackerland: was ist der Unterschied?
Zwei benachbarte Parzellen, gleiche Lage, gleiche Bodenqualität – und trotzdem liegt der Preis pro Quadratmeter um ein Vielfaches auseinander. Der Grund ist fast immer dieselbe Zeile im örtlichen Flächenwidmungsplan.
Die Widmungskategorien
Die Flächenwidmung (Raumordnung) legt fest, wofür ein Grundstück rechtlich genutzt werden darf. Die gängigsten Kategorien sind:
- Bauland – Grundstücke, die grundsätzlich bebaut werden dürfen. Innerhalb von Bauland gibt es weitere Unterkategorien wie reines Wohngebiet, Kerngebiet oder Betriebsgebiet.
- Baugrundstück – ein Grundstück innerhalb von Bauland, das tatsächlich zur Bebauung vorgesehen ist bzw. bereits als solches gehandelt wird. Die Baugrundstückspreise auf dieser Seite beziehen sich auf genau diese Kategorie.
- Grünland – Flächen, die von der Bebauung ausgenommen sind: Landwirtschaft, Wald, Grünflächen, teils auch Erholungsgebiete. Eine Bebauung ist hier in aller Regel nicht zulässig.
- Ackerland – eine Unterkategorie bzw. tatsächliche Nutzungsart innerhalb des Grünlands, landwirtschaftlich genutzter Boden ohne Baurecht.
Warum der Preisunterschied so groß ist
Der Wert eines Grundstücks hängt zu einem erheblichen Teil nicht vom Boden selbst ab, sondern vom Baurecht, das mit der Widmung verbunden ist. Ein als Bauland gewidmetes Grundstück lässt sich bebauen und damit für Wohn- oder Gewerbezwecke nutzen oder vermieten – ein Grünland- oder Ackergrundstück in der Regel nicht. Diese rechtliche Nutzbarkeit, nicht die Bodenqualität, erklärt, warum baureifes Bauland üblicherweise um ein Vielfaches teurer gehandelt wird als unmittelbar angrenzendes Grünland.
Auf dieser Seite werden ausschließlich Baugrundstückspreise ausgewiesen (siehe „Wie entstehen die Immobilien-Durchschnittspreise der Statistik Austria?“), also Grundstücke, die als Bauland gehandelt wurden. Grünland- oder Ackerlandtransaktionen sind nicht Teil dieser Statistik.
Wer entscheidet über die Widmung?
Die Flächenwidmung ist in Österreich Landessache: Jedes der neun Bundesländer hat ein eigenes Raumordnungsgesetz mit eigenen Kategorien, Verfahren und Bezeichnungen. Es gibt daher keine bundesweit einheitliche Definition von „Bauland” oder „Grünland” – die Grundprinzipien (Bauland vs. Grünland, Baurecht als wertbestimmender Faktor) sind aber in allen Bundesländern vergleichbar. Für die verbindliche Widmung eines konkreten Grundstücks ist immer die zuständige Gemeinde bzw. der Flächenwidmungsplan des jeweiligen Bundeslandes maßgeblich, nicht eine allgemeine Beschreibung wie diese.
Auf einen Blick
| Kategorie | Bebaubar | Auf dieser Seite erfasst |
|---|---|---|
| Baugrundstück (Bauland) | Ja | Ja – Baugrundstückspreise |
| Grünland | In der Regel nein | Nein |
| Ackerland | Nein | Nein |
Wer die Grundstückspreise für eine bestimmte Gemeinde nachschlagen möchte, findet sie über die Grundstückspreise-Übersicht oder direkt über die Gemeinde-Suche auf der Startseite.
Datenquelle: Statistik Austria – data.statistik.gv.at (CC BY 4.0).