Wie entstehen die Immobilien-Durchschnittspreise der Statistik Austria?
Die Immobiliendurchschnittspreise, auf denen dieses gesamte Angebot beruht, kommen nicht aus einer Umfrage und nicht aus Maklerinseraten. Sie stammen aus dem Grundbuch — konkret aus den Kaufverträgen, die bei jeder grundbücherlichen Eigentumsübertragung ohnehin bei Gericht eingereicht werden müssen.
Die Datenquelle: tatsächliche Kaufverträge, nicht Angebotspreise
Jeder entgeltliche Grundstückserwerb in Österreich löst eine Eintragung im Grundbuch aus (Tarifpost 9 lit. b Z 1 GGG, 1,1 % vom Wert des Rechts). Der dabei angegebene Kaufpreis ist zugleich die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Statistik Austria wertet diese Verträge — anonymisiert und aggregiert — für die Immobiliendurchschnittspreise aus. Das unterscheidet die Statistik von Immobilienportal-Auswertungen: dort werden Angebotspreise gezählt, die naturgemäß über den tatsächlich bezahlten Preisen liegen.
Warum ein gleitendes 5-Jahres-Fenster?
In den meisten der 2 092 österreichischen Gemeinden finden pro Jahr nur wenige Grundstücksverkäufe statt — in kleinen Gemeinden mitunter nur eine Handvoll. Ein einzelnes Jahr würde entweder gar keinen Wert liefern oder einen durch einzelne Ausreißerverkäufe verzerrten. Statistik Austria fasst deshalb jeweils fünf aufeinanderfolgende Jahre zusammen (auf dieser Seite als „Zeitfenster” bezeichnet, z. B. 2021–2025) und veröffentlicht daraus einen Durchschnittspreis pro Quadratmeter. Das Fenster verschiebt sich jährlich um ein Jahr weiter.
Der Nachteil dieser Methode: der veröffentlichte Wert hinkt der aktuellen Marktlage bis zu fünf Jahre hinterher. Der Vorteil: er ist statistisch robust genug, um ihn für praktisch jede Gemeinde auszuweisen, auch für sehr kleine.
Was in den Zahlen fehlt
Drei Einschränkungen sind für die Interpretation wichtig:
- Keine Zustandsdifferenzierung. Ein sofort bebaubares, erschlossenes Grundstück und ein Grundstück ohne Aufschließung fließen ohne Unterscheidung in denselben Durchschnitt ein, sofern beide als Baugrundstück gewidmet sind.
- Keine unentgeltlichen Erwerbe. Schenkungen und Erbschaften haben keinen Kaufpreis und fließen daher nicht in die Durchschnittspreise ein — nur entgeltliche Käufe.
- Gemeindegruppen statt Einzelwerten. Für einen Teil der kleineren Gemeinden weist die Statistik Austria keinen eigenen Wert aus, sondern einen für mehrere benachbarte Gemeinden gemeinsam ermittelten Gruppenwert (siehe „Was ist eine Gemeindegruppe?“).
Von der Statistik zur Steuerbemessung
Die Immobiliendurchschnittspreise sind nicht nur eine Marktbeobachtung — das Bundesministerium für Finanzen erkennt sie ausdrücklich als eine von drei zulässigen Methoden zur Ermittlung des Grundstückswertes für die Grunderwerbsteuer an: der Grundstückswert beträgt in diesem Fall 71,25 % des mittels Immobilienpreisspiegel ermittelten Wertes. Mehr dazu im Artikel „Immobilienpreisspiegel als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer“.
Auf einen Blick
| Merkmal | Wert |
|---|---|
| Datenquelle | Grundbuch-Kaufverträge |
| Aggregationszeitraum | 5 Jahre, gleitend |
| Aktualisierung | jährlich, im Mai |
| Erfasst | Baugrundstücke, Häuser, Wohnungen |
| Nicht erfasst | Mietpreise, unentgeltliche Erwerbe |
Datenquelle: Statistik Austria – data.statistik.gv.at (CC BY 4.0).