Was die Bevölkerungsentwicklung über Grundstückspreise verrät
Hat die Einwohnerzahl einer Gemeinde einen messbaren Zusammenhang mit dem dortigen Baugrundstückspreis? Wir haben das für alle 2 090 Gemeinden mit sowohl Bevölkerungs- als auch Preisdaten (Zeitfenster 2021–2025) berechnet.
Das Ergebnis: ein schwacher bis mittlerer Zusammenhang
Die Korrelation zwischen dem Logarithmus der Einwohnerzahl und dem Baugrundstückspreis pro Quadratmeter beträgt r = 0,289. Der Logarithmus wird verwendet, weil die Einwohnerzahlen extrem rechtsschief verteilt sind (von Kleinstgemeinden mit wenigen hundert Einwohnern bis zu Städten mit mehreren Zehntausend) — ohne diese Transformation würden wenige sehr große Gemeinden das Ergebnis verzerren.
Ein Wert von 0,289 bedeutet: es gibt einen erkennbaren, aber keineswegs starken oder gar deterministischen Zusammenhang. Einwohnerzahl allein erklärt nur einen kleinen Teil der Preisunterschiede zwischen Gemeinden — Lage, Bundesland und lokale Nachfrage spielen offensichtlich eine mindestens ebenso große Rolle.
Die Durchschnittspreise nach Bevölkerungsgröße
| Einwohnerzahl | Gemeinden | Ø €/m² |
|---|---|---|
| 0–500 | 109 | 152,0 |
| 500–1 000 | 295 | 121,8 |
| 1 000–2 500 | 944 | 160,0 |
| 2 500–5 000 | 470 | 234,9 |
| 5 000–10 000 | 186 | 308,2 |
| 10 000–50 000 | 77 | 419,0 |
| über 50 000 | 9 | 569,4 |
Ab der Größenklasse 500–1 000 Einwohner zeigt sich der erwartete Trend klar und durchgängig: je größer die Gemeinde, desto höher der durchschnittliche Grundstückspreis, bis hin zu den neun Großstädten mit über 50 000 Einwohnern und durchschnittlich 569,4 €/m².
Die Anomalie in der kleinsten Klasse
Auffällig ist die kleinste Gruppe: Gemeinden mit 0–500 Einwohnern liegen mit 152,0 €/m² höher als die nächstgrößere Klasse (500–1 000 Einwohner, 121,8 €/m²) — obwohl der allgemeine Trend genau umgekehrt verlaufen sollte. Wir verschweigen das nicht, denn es ist ein echtes Ergebnis der Daten, kein Ausreißer, den man wegrunden sollte.
Die wahrscheinlichste Erklärung: unter den 109 Gemeinden dieser kleinsten Klasse befinden sich einige alpine Tourismusorte mit sehr wenigen Einwohnern, aber sehr hohen Grundstückspreisen — etwa mehrere Gemeinden im Bezirk Kitzbühel, die auch in der Liste der „teuersten Gemeinden Österreichs” auftauchen. Bei einer Stichprobengröße von nur 109 Gemeinden reichen wenige solcher Ausreißer, um den Durchschnitt der gesamten Klasse deutlich anzuheben.
Warum diese Einordnung wichtig ist
Wer aus „kleine Gemeinde” automatisch auf „günstiges Grundstück” schließt, liegt oft, aber nicht immer richtig. Die tatsächliche Einwohnerzahl und der Grundstückspreis der jeweiligen Gemeinde finden Sie auf der zugehörigen Gemeinde-Seite — verlässlicher als jede Faustregel.
Datenquelle: Statistik Austria – data.statistik.gv.at (CC BY 4.0), Baugrundstückspreise und Abgestimmte Erwerbsstatistik.