Grunderwerbsteuer: Wer zahlt, wann und wie viel?
Wer ein Grundstück in Österreich erwirbt — durch Kauf, Schenkung oder Erbschaft — schuldet dem Finanzamt die Grunderwerbsteuer (GrESt). Drei Fragen entscheiden über die Höhe: wer zahlt, wann und nach welchem Satz.
Wer schuldet die Steuer?
Laut USP.gv.at, dem offiziellen österreichischen Unternehmensserviceportal, gilt:
„Steuerschuldner sind grundsätzlich alle am Erwerbsvorgang beteiligten Personen (z. B. die kaufende und die verkaufende Person).”
Käufer und Verkäufer haften also gesetzlich gemeinsam. In der Praxis übernimmt aber fast immer die kaufende Seite die Zahlung — meist geregelt im Kaufvertrag selbst.
Wann ist die Steuer fällig?
Das BMF unterscheidet zwei Fälle, beide an dieselbe Frist gebunden — den 15. Tag des zweitfolgenden Monats:
- Selbstberechnung durch Rechtsanwalt/Notar (der Regelfall): „die selbstberechnete Grunderwerbsteuer [ist] spätestens bis zum 15. Tag des auf den Kalendermonat, in dem die Selbstberechnung erfolgt, zweitfolgenden Monats an das Finanzamt zu entrichten.”
- Abgabenerklärung ohne Selbstberechnung: die Erwerbsvorgänge sind „bis zum 15. Tag des auf den Kalendermonat, in dem die Steuerschuld entstanden ist, zweitfolgenden Monats beim Finanzamt mit einer Abgabenerklärung anzuzeigen.”
Beispiel: Wird der Kaufvertrag im März unterschrieben und im selben Monat selbstberechnet, ist die Steuer bis 15. Mai fällig.
Wie viel? Die tatsächlichen Sätze
| Rechtsgrund | Satz | Bemessungsgrundlage |
|---|---|---|
| Kauf (entgeltlich) | 3,5 % | Gegenleistung (i. d. R. Kaufpreis) |
| Schenkung / Erbschaft / Familienverband | Stufentarif 0,5 % – 3,5 % | Grundstückswert |
| Land- und Forstwirtschaft | 3,5 % | Einheitswert |
Der Stufentarif bei unentgeltlichem Erwerb (Schenkung, Erbschaft, Übertragung im Familienverband) staffelt sich so:
| Grundstückswert | Satz |
|---|---|
| bis 250.000 € | 0,5 % |
| 250.000 € – 400.000 € | 2 % |
| über 400.000 € | 3,5 % |
Wichtig: Für die Frage entgeltlich/unentgeltlich zählt nicht der Rechtsgrund allein, sondern das Verhältnis von Gegenleistung zu Grundstückswert. Entgeltlich ist ein Erwerb, wenn die Gegenleistung mehr als 70 % des Grundstückswertes beträgt; unentgeltlich, wenn sie 30 % oder weniger beträgt (dazwischen: teilentgeltlich, mit anteiliger Berechnung).
Berechnungsbeispiel
Ein Grundstück mit einem Wert von 300.000 €:
- Kauf: 300.000 € × 3,5 % = 10.500 €
- Schenkung: 250.000 € × 0,5 % + 50.000 € × 2 % = 1.250 € + 1.000 € = 2.250 €
Für eine vollständige, interaktive Berechnung mit Stufenaufschlüsselung siehe den Grunderwerbsteuer-Rechner.
Datenquelle für Steuersätze und Fristen: BMF (bmf.gv.at), geprüft am 30.08.2026.