Grundstückswert, Verkehrswert, Einheitswert — was ist der Unterschied?
Bei der Grunderwerbsteuer tauchen drei unterschiedliche Wertbegriffe auf, die leicht verwechselt werden: Grundstückswert, gemeiner Wert (Verkehrswert) und Einheitswert. Welcher davon zur Anwendung kommt, hängt vom Einzelfall ab.
Grundstückswert — der Regelfall bei fehlender oder geringer Gegenleistung
Der Grundstückswert kommt laut BMF zur Anwendung „bei nicht vorhandener Gegenleistung oder einer Gegenleistung, die geringer ist als der Grundstückswert” — also bei Schenkung, Erbschaft und Übertragungen im Familienverband sowie bei bestimmten Anteilsübertragungen in Immobiliengesellschaften. Er lässt sich auf zwei Arten ermitteln:
- Pauschalwertmodell: ein Rechenverfahren mit „fünf Faktoren, sowie eine Reihe von Abschlägen”, das den Wert von Grund und Boden sowie den Wert des Gebäudes getrennt ermittelt und summiert.
- Immobilienpreisspiegel: „Der Grundstückswert beträgt 71,25 Prozent des dadurch ermittelten Wertes” — gemeint ist der Wert laut den Immobiliendurchschnittspreisen der Statistik Austria, also genau jene Daten, auf denen diese Seite beruht. Mehr dazu im Artikel „Immobilienpreisspiegel als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer“.
Die Wahl der Methode steht dem Steuerschuldner frei.
Gemeiner Wert (Verkehrswert) — wenn er nachweislich niedriger ist
Kann nachgewiesen werden, dass der tatsächliche Verkehrswert (der „gemeine Wert”) niedriger ist als der nach den obigen Methoden ermittelte Grundstückswert, darf dieser niedrigere Wert stattdessen herangezogen werden. Bei bestimmten gesellschaftsrechtlichen Vorgängen (Anteilsvereinigungen, Umgründungen) ist der gemeine Wert sogar zwingend vorgeschrieben.
Einheitswert — nur bei Land- und Forstwirtschaft
Für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke gilt eine eigene Regel: hier ist der Grundstückswert „nicht anwendbar” — stattdessen kommt der (zuletzt festgestellte) Einheitswert zur Anwendung, sowohl bei entgeltlicher als auch bei unentgeltlicher Übertragung.
Auf einen Blick
| Wertbegriff | Kommt zur Anwendung bei | Ermittlung |
|---|---|---|
| Grundstückswert | Schenkung, Erbschaft, Familienverband, bestimmte Anteilsübertragungen | Pauschalwertmodell oder Immobilienpreisspiegel × 71,25 % |
| Gemeiner Wert (Verkehrswert) | wenn nachweislich niedriger; zwingend bei bestimmten Gesellschaftsvorgängen | Bewertungsgutachten |
| Einheitswert | Land- und Forstwirtschaft | zuletzt festgestellter Wert |
Datenquelle: BMF (bmf.gv.at), geprüft am 30.08.2026.