Wie das Pauschalwertmodell den Grundstückswert berechnet
Für die Grunderwerbsteuer bei unentgeltlichen Erwerben (Schenkung, Erbschaft, Übertragung im Familienverband) ist der Grundstückswert die Bemessungsgrundlage — nicht der Kaufpreis, denn bei diesen Erwerbsarten gibt es keinen. Das Bundesministerium für Finanzen erkennt drei Methoden zur Ermittlung dieses Werts an; eine davon ist das Pauschalwertmodell.
Zwei Bestandteile: Grund und Gebäude
Laut BMF ist das Pauschalwertmodell „ein Berechnungsverfahren, welches zur Berechnung des Grundstückswertes herangezogen werden kann”. Es bildet die Summe aus zwei Komponenten:
- Wert des Grund und Bodens — der Wert der unbebauten Fläche.
- Wert des Gebäudes — der Wert der darauf befindlichen baulichen Anlage.
Das Modell umfasst laut BMF „grundsätzlich fünf Faktoren, sowie eine Reihe von Abschlägen”. Zu diesen Abschlägen zählt ausdrücklich ein Abschlag für das Alter des Gebäudes sowie einer, der sich nach der Art des Gebäudes richtet — ältere und einfachere Bauten mindern den anzusetzenden Gebäudewert entsprechend.
Die Alternative: der Immobilienpreisspiegel
Wer das Pauschalwertmodell nicht anwenden möchte, kann den Grundstückswert stattdessen über den „geeigneten Immobilienpreisspiegel” ermitteln — konkret die Immobiliendurchschnittspreise von Statistik Austria, auf denen diese Website beruht. Dabei gilt: der Grundstückswert beträgt 71,25 % des mittels Immobilienpreisspiegel ermittelten Werts. Mehr dazu im Artikel „Immobilienpreisspiegel als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer“.
Freie Methodenwahl
Die Wahl der Ermittlungsmethode steht laut BMF dem Steuerschuldner frei — es besteht keine Pflicht, zuerst das Pauschalwertmodell zu versuchen. Ist der nachweislich niedrigere gemeine (Verkehrs-)Wert belegbar, kann auch dieser als Bemessungsgrundlage herangezogen werden, wenn er unter dem sonst ermittelten Grundstückswert liegt.
Für ein Erst-Überschlagen bietet das BMF unter service.bmf.gv.at einen eigenen Grundstückswert-Rechner an, der das Pauschalwertmodell automatisiert anwendet.
Auf einen Blick
| Methode | Grundlage |
|---|---|
| Pauschalwertmodell | Grund-und-Boden-Wert + Gebäudewert, mit Abschlägen (Alter, Bauweise) |
| Immobilienpreisspiegel | 71,25 % des Wertes laut Statistik-Austria-Durchschnittspreis |
| Nachgewiesener gemeiner Wert | Individuelles Gutachten, wenn niedriger als die anderen beiden Methoden |
Datenquelle: BMF – bmf.gv.at.