Immobilienpreisspiegel: welche Quellen es gibt und was sie messen
Wer „Immobilienpreisspiegel Österreich” sucht, findet mehrere Angebote nebeneinander — mit teils deutlich unterschiedlichen Zahlen für dieselbe Region. Der Grund dafür liegt nicht in schlechter Statistik, sondern darin, was jede Quelle tatsächlich misst.
Statistik Austria: tatsächlich bezahlte Kaufpreise
Die Immobiliendurchschnittspreise der Statistik Austria — die Datengrundlage dieser gesamten Website — beruhen auf den im Grundbuch eingetragenen Kaufverträgen. Jeder entgeltliche Grundstückserwerb muss dort erfasst werden, weil daran die Grunderwerbsteuer und die Grundbucheintragungsgebühr anknüpfen. Das ist die einzige Quelle in Österreich, die
- flächendeckend für alle 2 092 Gemeinden,
- auf Basis tatsächlich bezahlter Preise (nicht Inseratspreise),
- und kostenlos öffentlich zugänglich
vorliegt. Details zur Methodik im Artikel „Wie entstehen die Immobilien-Durchschnittspreise?“.
Kommerzielle Portale und Banken: in der Regel Angebotspreise
Immobilienportale und manche Bankinstitute veröffentlichen eigene Preisspiegel, die überwiegend auf Inseratsdaten beruhen — also auf den Preisen, zu denen Objekte angeboten werden, nicht auf den Preisen, zu denen sie letztlich verkauft werden. Strukturell liegt der Angebotspreis systematisch über dem tatsächlichen Transaktionspreis, weil Verhandlungsspielraum eingepreist ist und nicht verkaufte bzw. zurückgezogene Inserate nicht automatisch aus der Statistik herausfallen. Wie stark diese Differenz im Einzelfall ausfällt, hängt vom Anbieter und der jeweiligen Methodik ab und lässt sich ohne Zugriff auf die konkrete Kalkulationsgrundlage des jeweiligen Anbieters nicht seriös beziffern.
Warum die Zahlen trotzdem nicht „falsch” sind
Ein Angebotspreis-Index beantwortet eine andere Frage als ein Transaktionspreis-Index: Er zeigt, wie Verkäufer den Markt aktuell einschätzen, nicht, was tatsächlich bezahlt wurde. Für eine grobe, aktuelle Markteinschätzung kann das nützlich sein — für die Bemessung von Steuern, Gebühren oder langfristigen Vergleichen ist die transaktionsbasierte Statistik-Austria-Zahl die belastbarere Grundlage. Das Bundesministerium für Finanzen erkennt sie deshalb auch ausdrücklich als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer an (siehe „Immobilienpreisspiegel als Bemessungsgrundlage“).
Auf einen Blick
| Merkmal | Statistik Austria | Typischer Portal-Preisspiegel |
|---|---|---|
| Grundlage | Tatsächlicher Kaufpreis (Grundbuch) | Angebotspreis (Inserat) |
| Abdeckung | Alle 2 092 Gemeinden | Abhängig vom Anbieter, oft nur Ballungsräume |
| Kosten | Kostenlos, offene Daten | Meist kostenlos einsehbar, Methodik oft nicht offengelegt |
| Aktualität | Bis zu 5 Jahre gleitendes Fenster | In der Regel aktueller, aber ohne Transaktionsbestätigung |
| Als Steuerbemessungsgrundlage anerkannt | Ja (BMF) | Nein |
Datenquelle: Statistik Austria – data.statistik.gv.at (CC BY 4.0).